Una zona millonaria del interior de São Paulo está siendo objeto de un embrollo legal con «oscuras intenciones», según una de las partes. Se trata de 94,9 mil m2 (o 9,49 ha) en Vinhedo, que forman parte del parque Hopi Hari, actual propietario del lugar. El terreno es descrito por expertos inmobiliarios como un diamante de R$ 60 millones.
Está ubicado en el Distrito Turístico Serra Azul, proyecto aprobado en 2021 por el entonces gobernador João Doria, quien diseñó lo que sería el mayor complejo turístico y de entretenimiento del país. En los últimos dos años, se invirtieron R$ 700 millones en los cuatro municipios alrededor del parque, más específicamente, en un campo de golf propiedad del ex jugador Jack Nicklaus, un Cyan Resort y nuevas tiendas Premium Outlet. Para
el final de 2026, se proyecta una inversión de R$ 1,8 mil millones, con tres hoteles más, el parque temático Adventure Mall, ampliación de una carrera hípica, así como vías de tren del Circuito de la Fruta. Actualmente, alrededor de 10 millones de personas al año visitan los Hopi Hari y Wet’n Wild, que ya forman parte del Distrito.
Entiende el caso
. Un terreno propiedad de Hopi Hari, con 9,49 hectáreas y valorado en R$ 60 millones, se convierte en el centro de la disputa legal, después de ser utilizado como garantía en un préstamo con el Banco Safra.
etiqueta. Después de que el banco concede una carta de condonación de la deuda, Hopi Hari es informado de una cesión de crédito adquirida por Favi Empreendimentos.
etiqueta. Favi, una empresa sin empleados y con un CNPJ suspendido, reclama derechos sobre la tierra, después de que los Hopi Hari acudieran a los tribunales alegando cargos indebidos. Favi y Safra son los acusados en la demanda.
etiqueta. El banco reconoce su error al liquidar la deuda y anula el documento emitido. Incluso cuestionando los montos cobrados por Favi, el Hopi Hari deposita el monto de la deuda en la corte.
En los tribunales, sin embargo, la primera y la segunda instancia ignoran los depósitos y dan la victoria a Favi, ordenando la consolidación de la propiedad y poniendo el terreno en riesgo de subasta.
Hopi Hari apela ante el STJ, argumentando la legalidad de la descarga y el derecho a continuar con la tierra después del depósito judicial de más de R$ 1,1 millones.
Cesión de crédito sorpresa y acción Hopi Hari
Llama la atención lo que está sucediendo en los tribunales, en un pleito de más de 2.200 páginas. El parque se convirtió en propietario de los terrenos en cuestión en 2012 y ofreció la propiedad como garantía, con una venta fiduciaria, por un préstamo de R$ 5 millones con el Banco Safra. La deuda había sido pagada regularmente, hasta que el 12 de julio de 2017, liquidó el monto registrado en el banco, que luego otorgó una carta de descarga al Hopi Hari el 12 de julio de ese año.
Al intentar cancelar el gravamen (inscripción realizada sobre cualquier bien que esté vinculado a un contrato, y en este caso, a un préstamo) en la notaría, la dirección del parque descubrió que todavía existía una cesión de crédito garantizada por una venta fiduciaria otorgada a Favi Empreendimentos Ltda., de fecha 7 de marzo de 2017, por el valor de R$ 460 mil (cerca del 9% de la deuda).
El 31 de julio, 19 días después de recibir la carta de descargo de Safra, el parque recibió una notificación de Favi, cobrando el valor de R$ 848,8 mil y dando 15 días para el pago o la consolidación inmediata de la propiedad se haría a nombre del acreedor. En ese momento, el parque presentó una demanda contra Banco Safra y Favi solicitando, en un primer momento, una declaración de rescisión del contrato de préstamo y, en segundo lugar, la posibilidad de pagar cualquier valor residual. El tribunal concedió una medida cautelar suspendiendo la consolidación de la propiedad a nombre de Favi, además de la posibilidad de purgar los atrasos con un depósito en proceso de R$ 460 mil – a la espera de que el perito judicial determine cualquier residuo pendiente. Es decir, todo se detuvo para ser resuelto en los tribunales.
El
banco declaró que cometió un error y, en la notaría, anuló la liberación dada a Hopi Hari, prenotando entonces la inesperada cesión de crédito a Favi, empresa propiedad de los socios Arsenio Eduardo Correa y José Patti, con capital de R$ 14,8 mil y CNPJ suspendida desde 2007. No tiene empleados y la dirección registrada en la Cámara de Comercio de São Paulo, en la Rua Boa Vista, nº 254, 10º andar, Centro, es en realidad la del bufete de abogados de Correa, que se mudó hace dos meses, según la dirección del edificio Clemente de Faria.
«Fue una inversión que hizo mi socio… De hecho, lo hicimos. Fuimos al Poder Judicial para ver qué se hacía. Parece que hay una apelación pendiente… Pero yo no soy el abogado del caso, no lo sigo, solo mi pareja. Es la única información de gestión que tengo», dijo Correa, quien también es abogado, al periodista.
Cuando se le preguntó si iG podía hablar con Patti, respondió: «No, no, no puedes hablar con él. Está jubilado, tiene 95 años, ¿sabes? Goza de buena salud, pero no habla con nadie más».
«
Sí, hubo un error flagrante por parte del banco», explica Ana Paula Batista Poli, abogada de Safra. «El registro de la propiedad fue atribuido a los Hopi Hari, pero esto fue cancelado y ahora el registro es externo a la realidad de los hechos. Safra ya no podía conceder la licencia, porque el crédito en ese momento ya pertenecía a Favi. A nuestro entender, no hubo perjuicio para ninguna de las partes», dice el abogado.
El abogado que actúa en nombre del banco señala que ya no hay discusión sobre quién es el acreedor y quién es el deudor: es Favi y el parque, respectivamente, y la discusión gira solo en torno a la cantidad a pagar. Portal iG intentó ponerse en contacto con el departamento jurídico de Safra que habría originado el encargo a Favi, para comentar también el error, pero no recibió respuesta hasta la publicación de este artículo.
Cuestionan honorarios de abogados
Entre los ítems de la hoja de cálculo de costos de Favi se encuentran honorarios legales de R$ 195,6 mil – que, vale la pena recordar, no están relacionados con el proceso actual. «Ponen el 30% de las tarifas por encima de la cantidad que sería pertinente. Esto es ilegal, no está en el contrato entre Favi y Safra y no se les podía cobrar por algo que no firmamos», dice el abogado Reinaldo Ferreira, que participa en uno de los bufetes que defiende el Parque.
Todavía en reorganización judicial, los Hopi Hari decidieron impugnar esta cantidad extra en los tribunales. además de lo que sería la cesión de derechos, de R$ 460 mil. «Este monto fue depositado en los tribunales, al mismo tiempo que presentamos una demanda, que siguió a un perito contable. Se determinó, por el perito judicial, designado por el Juez, un valor residual de R$ 688 mil que, como medida de precaución, también depositamos, para que no hubiera dudas sobre la condonación de la deuda».
¿Quieres el dinero o no?
Los Hopi Hari perdieron el caso y recibieron la decisión en primera instancia con sorpresa. La jueza Fabiana Marini, del Tribunal de Justicia de São Paulo (TJSP), que firmó la sentencia, no tuvo en cuenta las cantidades pagadas en el tribunal y también la conclusión del perito de que no había base para que Favi cobrara honorarios legales e inflara el monto de la deuda. Además,
alegó que el terreno no era esencial para las actividades del parque. avanzar con la consolidación de los derechos de propiedad de Favi, es decir, la empresa obtendría el derecho a la tierra y haría con ella lo que quisiera. Además, ignoró el hecho de que la tierra en cuestión es muy esencial para que los Hopi Hari, en reorganización judicial, continúen sus actividades y honren sus deudas.
Según se presenta en la demanda, en la zona se encuentran galpones industriales con partes de juguetes del parque, mantenimiento de equipos, subestación eléctrica y cabina eléctrica, enormes líneas de transmisión, área de clasificación de reciclaje, depósito químico, planta de GLP, entre otros.
terminó alegando mala fe por parte del parque por «mantener que la propiedad ofrecida por él tiene un alto valor en relación con la deuda cobrada». El cálculo parece simple, contradiciendo la sentencia: la deuda cargada vía cesión es de alrededor de R$ 400 mil y el terreno del parque, en la venta, tendría, al menos, el valor de R$ 5 millones. Revisores independientes El parque apeló la decisión y se basó en dos dictámenes para instruir la apelación: la del Dr.
Melhim Namem Chalhub, autor del proyecto de ley de garantías fiduciarias nº 9.514/97, y del profesor de Derecho Civil João Biazi, doctor en Derecho Civil por la Universidad de São Paulo. Portal iG habló con los revisores del caso, quienes confirmaron sus argumentos en el proceso. Chalub dice en su opinión que «se garantiza al deudor fiduciario el derecho al pago de las cuotas vencidas hasta la fecha de inscripción de la consolidación de la propiedad (…) y después de la consolidación de los bienes y hasta la fecha de la segunda subasta, el deudor tiene la seguridad de volver a adquirir la propiedad de los bienes por el valor del resto de la deuda». Es decir, el parque, según la ley, tiene derecho a pagar la deuda, aunque el acreedor ya no quiera recibirla. Además, si Favi no acepta el pago ya realizado en los tribunales y pide la consolidación del inmueble para quizás subastarlo, terminará con un resultado muy similar a lo que ya existe, ya que cualquier ganancia por encima del valor de la deuda medido por el perito de Justicia sería revertida al Hopi Hari.
Por
supuesto, el parque no quiere vender el terreno, Quiere la posesión y continuar con su negocio, ya que ha pagado la deuda en su totalidad. A esto se suma el revisor y escribe «(hay una) singularidad que cubre el caso: particularmente por el exceso de cobro probado por el informe de la acción de revisión (y por) la negativa injustificada de recepción por parte del cesionario fiduciario Favi (…) de la cantidad suficiente para satisfacer el total del crédito y los gastos, determinados por el perito del Tribunal». La rendición de cuentas es de beneficio mutuo para las partes y la expropiación de la propiedad sería una solución en casos excepcionales.
João
Biazi, por su parte, analiza si los depósitos judiciales realizados por los Hopi Hari habrían sido capaces de purgar los atrasos (pagar la deuda). Afirma en el documento que «sí, ofrecen el pago total de la deuda (…) La solicitud adicional de Favi para los honorarios de los abogados no está justificada (…) Las partes nunca han acordado ninguna remuneración de los honorarios de los abogados contractuales y no hay constancia -ni siquiera inferencia- sobre el importe del 30% del importe total de la deuda. La cantidad efectivamente adeudada en ese momento fue demostrada en un esfuerzo pericial confirmado por el tribunal de primera instancia en una sentencia».
¿Sería posible que Favi, entonces, solicitara en una notaría la consolidación del bien inmueble dado como garantía fiduciaria, como lo hizo? Según Biazi, «no. La notificación realizada el 15 de agosto de 2017 no cumplió con los preceptos normativos exigidos por el artículo 26, numeral 1 de la Ley de Compraventa Fiduciaria de Bienes Inmuebles, ya que se cobró un monto excesivo y de ninguna manera se relacionó con el contenido del contrato garantizado. En este sentido, debe reconocerse la nulidad de dicha citación».
En
segunda instancia, sin embargo, el juez Décio Rodrigues, ponente del recurso, haciendo caso omiso de los sólidos argumentos del recurso y de las opiniones de los peritos, tampoco avanzó en las cuestiones esenciales del caso, como asegurar al deudor fiduciario la posibilidad de pago de las cuotas adeudadas hasta la fecha de inscripción de la consolidación de los bienes en el patrimonio del acreedor.
«Presentamos un recurso extraordinario contra la decisión colegiada, suspendiendo nuevamente el procedimiento de consolidación de la propiedad, es decir, impidiendo que Favi tomara el área para sí y de repente la sacara a subasta», dice Ferreira. El recurso fue admitido ahora, el 21 de junio, por el presidente de la Sección de Derecho Privado, Heraldo de Oliveira Silva, remitiendo el caso al Tribunal Superior de Justicia, que evaluará la solicitud de nulidad y posible violación de la ley.
Importe por encima del pedido
El abogado señala que «en el proceso se depositó dinero, que alcanza más de R$ 1,1 millones, valor superior a lo solicitado inicialmente por Favi, de R$ 884,8 mil». El valor, cree, tiene que ser aceptado. «El principio de la ley no es que el acreedor tome para sí los bienes enajenados, sino que satisfaga la cantidad prestada. La ley permite pagar y saldar la deuda», dice. Los abogados del parque consideran que las intenciones de la otra parte son extrañas, oscuras, pero creen que el STJ evaluará mejor la situación.
Socios
: ¿Entonces Favi quiere el terreno para sacarlo a subasta? Según uno de los dueños de la empresa, «depende». «Esta acción no fue decisión mía, fue de mi pareja. Ni siquiera sé quién está llevando a cabo este proceso para confirmar el nombre del abogado. Mira, eso es todo, ¿de acuerdo? Gracias, buenos días», dijo Correa al término del contacto con el reportero. Firma la cesión de crédito con Safra y la notificación a Hopi Hari.
Al ser contactados, los abogados de Favi Empreendimentos no respondieron a los contactos de Portal iG. En el STJ, Hopi Hari será defendido por el bufete de abogados Barci de Moraes, en asociación con el bufete de abogados Cotrim Advogados Associados.
